商業(yè)可行性報告

　　在日常生活和工作中，報告的使用成為日常生活的常態(tài)，通常情況下，報告的內容含量大、篇幅較長。我們應當如何寫報告呢？下面是小編收集整理的商業(yè)可行性報告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

商業(yè)可行性報告1

　　一、商業(yè)計劃書與可行性研究報告的現狀與特點

　　(一)基礎數據的采集缺乏科學依據

　　基礎數據的采集對于整個項目的分析與決策具有非常重要的意義，基礎數據采集的科學性決定了分析報告是不是有使用價值。只有當數據采集具有科學性、客觀、嚴密的邏輯性時，建立在這樣的數據分析基礎之上的經濟效益評價、現金流量分析以及數據分析結論才具有現實的價值和意義。一般來說，當拿到一個項目時我們首先會結合項目的特點來進行基礎數據分析，一個項目剛形成時，基礎數據一般采用一手數據，因為它沒有歷史的軌跡來遵循。一手數據的采集方法如：問卷調查、觀察、抽樣技術等等。通常對擁有大量的歷史數據的項目如服裝業(yè)等，數據采集可借鑒同等的規(guī)模或一些歷史數據，以它為基礎來進一步研究和分析。同時也可借鑒行業(yè)公開的資料、網上資料、統計的年鑒等等來進行分析。 從現有的一些商業(yè)計劃書以及可研報告來看，很多基礎的數據就是簡單的擺在那里，沒有數據來源、數據提示，沒有對基礎數據嚴謹的分析。這樣的報告在數據顯示環(huán)節(jié)，往往是經不起推敲的。

　　(二)數據分析的過程缺乏邏輯性，論證的結論不具備系統性

　　很多商業(yè)計劃書以及可研報告一般都是前面是一系列數據，后面是一個結論。當真正去研究數據和結論時，往往是結果單一，數據和結論之間找不到必然的聯系;另外就是只有一個結論，比如對凈現值、內部收益率作出說明等等。作為專業(yè)的針對投融資商出具的項目分析報告，必須在充分的考慮每一個數字科學來源的基礎上運用定量的模型來對數據進行分析，一步步推導到數據的結論上。例如，一個項目不確定性分析，風險概率分析 A、什么是影響這個項目的風險點，這些風險因素就是我們通常意義上的不確定性分析的模型來做 B、在這樣的風險因素基礎上，哪一些風險因素對投資項目的效益有重大影響，這些因素通過敏感性分析可以找出來。 C、找出這些風險因素下一步就是分析，這些影響效益的風險點出現的概率有多大? 三步分析完之后，風險對于這個項目的影響就顯露出來，到這個時候只是數據分析的第一步工作。有一些數字和比率出現在報告上，更重要的在于結論，針對于這樣的風險因素和風險變量(不可避免的)，作為分析報告必須能提出來如何在項目的操作中有效的防范這些風險。這樣的風險點的提出和風險因素的防范對于報告的使用者來說是有意義的。 而現實當中的一些商業(yè)計劃書以及可研報告在此方面的專業(yè)性還是較為欠缺的，這樣往往會影響分析報告的實用價值，因此會影響到投資公司的經濟效益。

　　(三)結論單一，僅僅對于項目的可行性和計劃性進行研究

　　建立在定量研究基礎上的分析報告還需要對于整個項目的戰(zhàn)略規(guī)劃提供一些更有價值的東西，包括項目中對于總投資的一些建議。比如總投資規(guī)模一定的情況下資金來源于自有資金、借貸資金;借貸資金和自有資金的比例或他的融資安排，如何能確保成本最低。進一步分析，如現金流量的分析可站在項目的角度也可站在投資人的角度，站在投資人的角度分析時是自有資金流量表;在項目是否盈利的角度分析時就是全投資的現金流量分析，不同的現金流量表可以對項目和投資人提供一些有價值的結果。現實當中的一些商業(yè)計劃書以及可研報告往往結論單一，僅僅對于項目的可行性和計劃性進行研究，缺乏以上更有價值的內容。

　　(四)現有的形式多并帶有一定的目的性和傾向性

　　根據委托方的要求操作，作為立項的依據，做出分析報告就是可行性研究報告的形式。從項目的融資角度分析，作融資的依據可以叫做商業(yè)計劃書形式。從數據分析的角度來說，對于委托方而言，可研和商業(yè)計劃書存在不獨立性。政府審批項目會委托咨詢公司等專業(yè)機構進行項目研究，而更多立項報告的可研分析和委托方式一致的，這樣的報告帶有一定的目的性和傾向性。 從數據分析角度來說，堅持數據的獨立性、客觀性、公正性是這個行業(yè)最基準的要求，只有這樣才能為客觀地判斷一個項目的可行性提供正確、有力的決策依據，也只有如此，才能真正更加穩(wěn)妥的判斷項目是否能夠收益，從而保證相關人的利益。中國的投資公司要真正的走向與國際接軌的高水準公司，其出具專業(yè)分析報告的`專業(yè)水準也應當走向這個趨勢。

　　二、數據分析報告的特點

　　目前，在國際投資領域，比較權威和流行的項目分析報告叫做數據分析報告，更強調定量研究。真正意義上的數據分析報告可以為客戶帶來真正巨大的經濟收益，以其無可替代的優(yōu)越性被真正的專業(yè)人士所推崇。數據分析報告具有以下特點：獨立性、定量研究的分析方法、嚴謹和邏輯性、戰(zhàn)略規(guī)劃性、在格式上的規(guī)范性。關于獨立性、定量研究的分析方法、嚴謹和邏輯性、戰(zhàn)略規(guī)劃性的具體說明如下。

　　1、獨立性 報告必須獨立于委托方、報告的使用方，這樣的報告才不會有傾向性。

　　2、定量研究的分析方法 一個從無到有的項目缺乏歷史數據，但不可能獨立于現有的經濟活動或脫離現有的經濟生活。對于這些項目可采取定性的研究，通過一些專家的論壇、德爾菲法、市場問卷調查等方法來對于這個項目的市場需求基礎數據進行估算，估算的結果再進行定量分析，定性和定量相結合，最終定量化。 拿到項目時，有一個總的投資金額、成本效益的分析，首先看項目是在微觀經濟的角度分析、國民經濟的角度分析，還是社會經濟角度分析，確立著眼點后再進行基礎數據的采集，找到適合項目的定量分析方法。進一步通過項目所在行業(yè)的特點對于成本和費用做出基礎的判斷。經濟效益用我們項目數據分析的模型來進行評判，包括對方案的選擇采取能夠使用的方法。

　　3、嚴謹和邏輯性 數據分析報告有科學的邏輯性，包括：基礎數據是怎么來的?有什么依據?對于說明判斷又有什么樣的依據?有什么樣的依據做立足點?基礎數據得到后對收入預測判斷有什么樣的依據?收入預測出來后成本預測是怎么出來的?成本費用的基礎數據是怎么樣得到的?以上內容數據分析報告都會一步一步進行判斷。

　　4、戰(zhàn)略規(guī)劃性 戰(zhàn)略規(guī)劃性越來越成為數據分析報告質量的一個基礎要求。當數據分析報告能對委托方的戰(zhàn)略規(guī)劃進行策劃和梳理的時候，數據分析報告的價值就體現出來了。

　　三、數據分析報告的市場定位

　　對于投資領域當中的數據分析報告，研究和涉及的領域表現在三個方面：項目、企業(yè)經濟行為以及政府政策。 從投資項目領域來看，一個項目的周期包括投資的前期、建設期、經營期三個階段，對于數據分析報告的要求是不一樣的。 投資的前期是對項目預期的生命周期投入資金的投入和產出的關系，數據分析的目的是對項目的可行性做出判別，項目立項的依據。 建設期的數據分析目的在于對項目建設期的投入和安排，和數據前期的數據分析結果與實施過程進行比較，根據實際情況進行相應的調整。 經營期的數據分析報告是研究項目在實施以后預期和實際的偏差，找到項目科學管理的依據或對下一個項目實施的一個經驗的借鑒。在企業(yè)做為載體的經濟活動當中，資金有一個特點，他總是流向效益最高的地方。當資金表現在不同企業(yè)之間的流動時，表現為企業(yè)之間的購并，是資源重新配置的結果。同時在資金流動的本身也存在投資者對資金運動收益的要求，進一步而言對一個公司意味著如何實現公司股東財富的增長，如何實現公司價值的最大化。這些資金在企業(yè)當中流動的意義從數據表現為價值的評估和分析。從數據分析報告角度來說，我們可以在企業(yè)的并購和價值的評估當中為委托方提供企業(yè)并購業(yè)務當中的決策支持，為現有企業(yè)價值管理當中找到提升企業(yè)價值管理的途徑和方法。 對政府政策的制定，從現在來看隨著市場經濟的發(fā)展，社會分工的專業(yè)化以及對投資行為的客觀和公正評估的要求，政府政策的制定對數據分析行業(yè)會提出更高的要求。民生的一些建設、電信產業(yè)、燃油稅等項目的建設和一些政策的制定等，都會對數據分析報告有嚴格的要求，因而數據分析報告的市場需求空間也會更加廣闊，對數據分析報告的需求是國內投資領域的必然趨勢。

商業(yè)可行性報告2

　　一、 項目名稱

　　某某地下商業(yè)街項目

　　二、 項目簡介

　　項目位于某某市某某區(qū)東大街-鹽市口至南糠市街段，全長約1.2公里，西接鹽市口地下空間，東至花樣年喜年廣場。

　　項目規(guī)劃地下二層，總用地43650㎡（約65.47畝）， 規(guī)劃設計總建筑面積58034㎡，-1層總建筑面積42371㎡, -2層總建筑面積 15663㎡(含管溝4275) 。其中商業(yè)可售建筑面積約27264㎡，占-1層總建筑面積64%。

　　地下一層以以商業(yè)為主，兼部分商業(yè)配套服務設施，并作為東大街主要慢行交通通道，在主要節(jié)點位置形成開敞空間作為公共活動區(qū)域，并結合周邊地塊建筑的地下空間利用情況預留連接口，共同形成地下商業(yè)綜合體。地下二層以設備用房，綜合管線，非機動車停車為主要功能 。

　　三、 項目背景

　　隨著城市人口的增多和交通擁堵，大城市的地鐵建設突飛猛進，城市土

　　地資源逐步短缺，特別是中心城市中心地段土地資源的嚴重匱乏，給地下商業(yè)的發(fā)展帶來前所未有的巨大機遇。

　　地下商業(yè)的開發(fā)，有助于解決了城市發(fā)展進程中的許多瓶頸問題。比如通過建設地下商業(yè)街道來疏導地面擁擠的消費人群，達到交通便利和美化城市的目的。

　　四、 研究目的

　　通過研究東大街-鹽市口商圈市場狀況，商業(yè)經營狀況以及消費能力判別本項目的未來市場前景，尋找項目的突破空間，以論證項目的可行性；

　　確定本項目的市場定位，并通過行之有效的策略，爭取實現項目市場價值最大化。

　　五、 研究方法

　　本報告通過分析某某市宏觀經濟、商業(yè)狀況、區(qū)域現狀及有關規(guī)劃、區(qū)域商圈相關物業(yè)發(fā)展狀況及城市區(qū)位等因素對項目發(fā)展的影響，結合項目自身的條件、規(guī)劃要素，判別項目的.市場前景，及確定項目的市場定位，提出項目建議；梳理各種對項目發(fā)展的利弊因素，實現項目最大的市場價值。具體采用的研究方法：

　　類比分析法

　　在本次研究中，我司通過考察研究東大街-鹽市口以及春熙路商圈各種類型的商業(yè)物業(yè)以及與本項目類型相似的地一大道地下商業(yè)項目的運營情況、業(yè)態(tài)分布、租金水平等多方面因素，通過對其優(yōu)劣勢的分析，并結合我司積累的商業(yè)地產方面的經驗，將項目與潛在的競爭對手進行比較，通過研究競爭對手的發(fā)展現狀以及其成功與失敗之處，為本項目揚長避短提

商業(yè)可行性報告3

　　我國的農村商業(yè)銀行源于原農村信用社的股份制改造，是在原農村信用社的基礎上，由民營企業(yè)、股份公司、有限責任公司、自然人出資組成的地方股份制銀行，是為地方經濟服務的一級法人的地方性商業(yè)銀行。自20xx年11月第一家農村商業(yè)銀行--張家港農村商業(yè)銀行正式成立伊始，我國農村商業(yè)銀行在中國金融舞臺上開始了艱苦的歷程。我國農村商業(yè)銀行作為國內農村金融機構的代表，自創(chuàng)立以來，經歷了體制、機制的蛻變，憑借靈活的機制和高效的決策獲得了自己的生存發(fā)展空間，同時也對促進經濟的發(fā)展、金融改革，尤其是支持新農村建設和地方中小企業(yè)的發(fā)展壯大起了極其重要的作用。

　　得益于近年來農村信用社變身農村商業(yè)銀行的改革，中國農村商業(yè)銀行的規(guī)模迅猛擴張。農村商業(yè)銀行的總資產由20xx年的384.8億元提高到20xx年的18，661.2億元，稅后利潤由20xx年0.9億元提高到20xx年的149.0億元。

　　20xx年以來我國農村商業(yè)銀行進入加速發(fā)展階段，到20xx年底，全國組建了80多家農村商業(yè)銀行，其中17家進入英國《銀行家》雜志排名的20xx年全球銀行業(yè)1000強，占我國入榜機構的20%。同時，20xx年12月16日，重慶農村商業(yè)銀行在港交所成功上市，成為全國第一家社會公眾持股的農村中小金融機構。這不僅是重慶農商行改革發(fā)展的新起點，也必將對全國農村中小金融機構的改革發(fā)展產生積極影響，激勵更多的農村商業(yè)銀行盡快進入資本市場融資，以增強其資本實力和抗風險的能力。

　　為了提高農村商業(yè)銀行的運營效率，使其更好滿足農村地區(qū)的金融需求，國家一直鼓勵社會各方參股農村商業(yè)銀行，也得到了社會投資者的積極響應。社會投資者可以利用國家優(yōu)惠政策、地方政府資源和自身資金優(yōu)勢，入股具有發(fā)展?jié)摿Φ霓r村商業(yè)銀行，將農商行做大做強之后，謀求上市前或上市后股權轉讓退出。

　　《農村商業(yè)銀行項目可行性研究報告》通過對項目的市場需求、資源支持、建設規(guī)模、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術、經濟、工程等角度對項目進行調查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的經濟效益和社會環(huán)境影響進行科學預測，為項目決策提供公正、可靠、科學的投資咨詢意見。

　　【農村商業(yè)銀行項目可行性報告目錄】

　　第一部分農村商業(yè)銀行項目總論

　　第二部分農村商業(yè)銀行項目建設背景、必要性、可行性

　　第三部分農村商業(yè)銀行項目產品市場需求分析

　　第四部分農村商業(yè)銀行項目產品規(guī)劃方案

　　第五部分農村商業(yè)銀行項目建設地與土建總規(guī)

　　第六部分農村商業(yè)銀行項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案

　　第七部分農村商業(yè)銀行項目組織和勞動定員

　　第八部分農村商業(yè)銀行項目實施進度安排

　　第九部分農村商業(yè)銀行項目財務評價分析

　　第十部分農村商業(yè)銀行項目財務效益、經濟和社會效益評價

　　第十一部分農村商業(yè)銀行項目風險分析及風險防控

　　第十二部分農村商業(yè)銀行項目可行性研究結論與建議

　　第一部分 農村商業(yè)銀行項目總論

　　總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

　　一、農村商業(yè)銀行項目背景

　　（一）項目名稱

　�。ǘ�）項目的承辦單位

　�。ㄈ�）承擔可行性研究工作的單位情況

　�。ㄋ模╉椖康闹鞴懿块T

　�。ㄎ澹╉椖拷ㄔO內容、規(guī)模、目標

　�。�六）項目建設地點

　　二、項目可行性研究主要結論

　　在可行性研究中，對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額籌措、項目的財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：

　�。ㄒ唬╉椖慨a品市場前景

　�。ǘ�）項目原料供應問題

　　（三）項目政策保障問題

　�。ㄋ模╉椖抠Y金保障問題

　　（五）項目組織保障問題

　�。�六）項目技術保障問題

　　（七）項目人力保障問題

　�。ò耍╉椖匡L險控制問題

　　（九）項目財務效益結論

　　項目總投資萬元，其中建設投資萬元（其中土建工程費萬元、設備購置及安裝調試費萬元、土地購置及整理費萬元、工程建設其他費用萬元、基本預備費萬元、漲價預備費萬元），鋪底流動資金萬元。項目所需投入總資金萬元。

　　項目建成后，年營業(yè)收入萬元，年增值稅萬元、年銷售稅金及附加萬元、年利潤總額萬元、所得稅萬元、年稅后利潤萬元，投資利潤率，投資利稅率，銷售利潤率，稅后投資回收期年，稅后內部收益率，盈虧平衡點，年稅金總額萬元。

　�。ㄊ�）項目社會效益結論

　�。ㄊ�一）項目可行性綜合評價

　　三、主要技術經濟指標表

　　在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標匯總，列出主要技術經濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌了解。

　　四、存在問題及建議

　　對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。

　　第二部分 農村商業(yè)銀行項目建設背景、必要性、可行性

　　這一部分主要應說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

　　一、農村商業(yè)銀行項目建設背景

　�。ㄒ唬╉椖空�策層面發(fā)起背景

　　1、國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

　　2、產業(yè)政策

　　3、技術政策

　�。ǘ�）項目市場層面發(fā)起背景

　　1、市場發(fā)展階段、趨勢、特點

　　2、市場發(fā)展前景

　�。ㄈ�）項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

　　1、公司在技術方面的積累

　　2、公司在市場方面的積累

　　3、……

　�。ㄋ模�……

　　二、農村商業(yè)銀行項目建設必要性

　　（一）產業(yè)發(fā)展的要求

　�。ǘ�）市場發(fā)展的要求

　　（三）企業(yè)發(fā)展的要求

　　三、農村商業(yè)銀行項目建設可行性

　　（一）經濟可行性

　�。ǘ�）政策可行性

　　（三）技術可行性

　�。ㄋ模┠Ｊ娇尚行�

　�。ㄎ澹┙M織和人力資源可行性

　　第三部分 農村商業(yè)銀行項目市場需求分析

　　市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規(guī)模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為后期決策的依據。

　　一、XX市場前景（重點）

　　二、XX市場容量（重點）

　　三、XX市場競爭格局

　　四、XX價格現狀及預測

　　五、XX市場主要原材料供應

　　第四部分 農村商業(yè)銀行項目產品規(guī)劃方案

　　一、農村商業(yè)銀行項目產品產能規(guī)劃方案

　　二、農村商業(yè)銀行項目產品工藝規(guī)劃方案

　�。ㄒ唬┕に囋O備選型

　　（二）工藝說明

　�。ㄈ�）工藝流程

　　三、農村商業(yè)銀行項目產品營銷規(guī)劃方案

　�。ㄒ唬�營銷戰(zhàn)略規(guī)劃

　�。ǘ�）營銷模式

　　在商品經濟環(huán)境中，企業(yè)要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性報告中，要對市場營銷模式進行詳細研究。

　　1、投資者分成

　　2、企業(yè)自銷

　　3、國家部分收購

　　4、經銷人代銷及代銷人情況分析

　　（三）促銷策略

　　……

　　第五部分 農村商業(yè)銀行項目建設地與土建總規(guī)

　　一、農村商業(yè)銀行項目建設地

　　（一）農村商業(yè)銀行項目建設地地理位置

　�。ǘ�）農村商業(yè)銀行項目建設地自然情況

　�。ㄈ�）農村商業(yè)銀行項目建設地資源情況

　　（四）農村商業(yè)銀行項目建設地經濟情況

　�。ㄎ澹┺r村商業(yè)銀行項目建設地人口情況

　　二、農村商業(yè)銀行項目土建總規(guī)

　�。ㄒ唬╉椖繌S址及廠房建設

　　1、廠址

　　2、廠房建設內容

　　3、廠房建設造價

　　（二）土建總圖布置

　　1、平面布置。列出項目主要單項工程的名稱、生產能力、占地面積、外形尺寸、流程順序和布置方案。

　　2、豎向布置

　�。�1）場址地形條件

　�。�2）豎向布置方案

　�。�3）場地標高及土石方工程量

　　3、技術改造項目原有建、構筑物利用情況

　　4、總平面布置圖（技術改造項目應標明新建和原有以及拆除的建、構筑物的位置）

　　5、總平面布置主要指標表

　　（三）場內外運輸

　　1、場外運輸量及運輸方式

　　2、場內運輸量及運輸方式

　　3、場內運輸設施及設備

　�。ㄋ模╉椖客两�及配套工程

　　1、項目占地

　　2、項目土建及配套工程內容

　　（五）項目土建及配套工程造價

　�。�六）項目其他輔助工程

　　1、供水工程

　　2、供電工程

　　3、供暖工程

　　4、通信工程

　　5、其他

　　第六部分 農村商業(yè)銀行項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案

　　在項目建設中，必須貫徹執(zhí)行國家有關環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。

　　一、農村商業(yè)銀行項目環(huán)境保護

　�。ㄒ唬╉椖凯h(huán)境保護設計依據

　�。ǘ�）項目環(huán)境保護措施

　　（三）項目環(huán)境保護評價

　　二、農村商業(yè)銀行項目資源利用及能耗分析

　　（一）項目資源利用及能耗標準

　�。ǘ�）項目資源利用及能耗分析

　　三、農村商業(yè)銀行項目節(jié)能方案

　�。ㄒ唬╉椖抗�(jié)能設計依據

　　（二）項目節(jié)能分析

　　四、農村商業(yè)銀行項目消防方案

　�。ㄒ唬╉椖肯�防設計依據

　　（二）項目消防措施

　�。ㄈ�）火災報警系統

　�。ㄋ模�滅火系統

　�。ㄎ澹┫�防知識教育

　　五、農村商業(yè)銀行項目勞動安全衛(wèi)生方案

　　（一）項目勞動安全設計依據

　�。ǘ�）項目勞動安全保護措施

　　第七部分 農村商業(yè)銀行項目組織和勞動定員

　　在可行性報告中，根據項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業(yè)組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。

　　一、農村商業(yè)銀行項目組織

　　（一）組織形式

　�。ǘ�）工作制度

　　二、農村商業(yè)銀行項目勞動定員和人員培訓

　�。ㄒ唬﹦趧佣▎T

　�。ǘ�）年總工資和職工年平均工資估算

　�。ㄈ�）人員培訓及費用估算

　　第八部分 農村商業(yè)銀行項目實施進度安排

　　項目實施時期的進度安排是可行性報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進行統一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

　　一、農村商業(yè)銀行項目實施的各階段

　�。ㄒ唬┙�立項目實施管理機構

　　（二）資金籌集安排

　�。ㄈ�）技術獲得與轉讓

　�。ㄋ模┛辈煸O計和設備訂貨

　�。ㄎ澹┦┕�準備

　�。�六）施工和生產準備

　�。ㄆ撸┛⒐を炇�

　　二、農村商業(yè)銀行項目實施進度表

　　三、XX劑項目實施費用

　�。ㄒ唬┙ㄔO單位管理費

　　（二）生產籌備費

　�。ㄈ�）生產職工培訓費

　　（四）辦公和生活家具購置費

　�。ㄎ澹┢渌麘�支出的費用

　　第九部分 農村商業(yè)銀行項目財務評價分析

　　一、農村商業(yè)銀行項目總投資估算

　　圖：項目總投資估算體系

　　二、農村商業(yè)銀行項目資金籌措

　　一個建設項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據對建設項目固定資產投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金�？尚行詧蟾嬷校瑧獙γ恳环N來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件�？尚行匝芯恐�，應對下列內容加以說明：

　�。ㄒ唬┵Y金來源

　�。ǘ�）項目籌資方案

　　三、農村商業(yè)銀行項目投資使用計劃

　�。ㄒ唬┩顿Y使用計劃

　�。ǘ�）借款償還計劃

　　四、項目財務評價說明&財務測算假定

　�。ㄒ唬┯嬎阋罁�及相關說明

　�。ǘ�）項目測算基本設定

　　五、農村商業(yè)銀行項目總成本費用估算

　　圖：農村商業(yè)銀行項目總成本費用估算

　　（一）直接成本

　�。ǘ�）工資及福利費用

　　（三）折舊及攤銷

　�。ㄋ模┕べY及福利費用

　�。ㄎ澹┬蘩碣M

　�。�六）財務費用

　�。ㄆ撸┢渌�費用

　�。ò耍┴攧召M用

　　（九）總成本費用

　　六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

　�。ㄒ唬╀N售收入

　　（二）銷售稅金及附加

　�。ㄈ�）增值稅

　　（四）銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

　　七、損益及利潤分配估算

　　八、現金流估算

　�。ㄒ唬╉椖客顿Y現金流估算

　　圖：農村商業(yè)銀行項目投資現金流估算

　�。ǘ�）項目資本金現金流估算

　　圖：農村商業(yè)銀行項目現金流估算

　　九、不確定性分析

　　在對建設項目進行評價時，所采用的數據多數來自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的'實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為避免或盡可能減少風險，就要分析不確定性因素對項目經濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。

　　根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。

　�。ㄒ唬┯�虧平衡分析

　　（二）敏感性分析

　　-----回到頂部

　　第十部分 農村商業(yè)銀行項目財務效益、經濟和社會效益評價

　　在建設項目的技術路線確定以后，必須對不同的方案進行財務、經濟效益評價，判斷項目在經濟上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價結論是建議方案取舍的主要依據之一，也是對建設項目進行投資決策的重要依據。本部分就可行性報告中財務、經濟與社會效益評價的主要內容做一概要說明

　　一、財務評價

　　財務評價是考察項目建成后的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結合，以動態(tài)為主的辦法進行。并用財務評價指標分別和相應的基準參數--財務基準收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項目在財務上是否可行。

　�。ㄒ唬┴攧諆衄F值

　　財務凈現值是指把項目計算期內各年的財務凈現金流量，按照一個設定的標準折現率（基準收益率）折算到建設期初（項目計算期第一年年初）的現值之和。財務凈現值是考察項目在其計算期內盈利能力的主要動態(tài)評價指標。

　　如果項目財務凈現值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，項目財務上可行。

　�。ǘ�）財務內部收益率（FIRR）

　　財務內部收益率是指項目在整個計算期內各年財務凈現金流量的現值之和等于零時的折現率，也就是使項目的財務凈現值等于零時的折現率。

　　財務內部收益率是反映項目實際收益率的一個動態(tài)指標，該指標越大越好。

　　一般情況下，財務內部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。

　�。ㄈ�）投資回收期Pt

　　投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期。以動態(tài)回收期為例：

　�。╨）計算公式

　　動態(tài)投資回收期的計算在實際應用中根據項目的現金流量表，用下列近似公式計算：Pt＝（累計凈現金流量現值出現正值的年數-1）+上一年累計凈現金流量現值的絕對值/出現正值年份凈現金流量的現值

　�。�2）評價準則

　　1）Pt≤Pc（基準投資回收期）時，說明項目（或方案）能在要求的時間內收回投資，是可行的；

　　2）Pt＞Pc時，則項目（或方案）不可行，應予拒絕。

　�。ㄋ模╉椖客顿Y收益率ROI

　　項目投資收益率是指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內年平均息稅前利潤（EBIT)與項目總投資（TI）的比率�？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

　　ROI≥部門（行業(yè)）平均投資利潤率（或基準投資利潤率）時，項目在財務上可考慮接受。

　�。ㄎ澹╉椖客顿Y利稅率

　　項目投資利稅率是指項目達到設計生產能力后的一個正常生產年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：

　　投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

　　投資利稅率≥部門（行業(yè)）平均投資利稅率（或基準投資利稅率）時，項目在財務上可考慮接受。

　�。�六）項目資本金凈利潤率（ROE）

　　項目資本金凈利潤率是指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。

　　項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。

　�。ㄆ撸╉椖繙y算核心指標匯總表

　　二、國民經濟評價

　　國民經濟評價是項目經濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據。建設項目國民經濟評價采用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現率等參數，計算項目對國民經濟的凈貢獻，評價項目在經濟上的合理性。國民經濟評價采用國民經濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經濟內部收益率（EIRR）作為主要的評價指標。根據項目的具體特點和實際需要也可計算經濟凈現值（ENPV）指標，涉及產品出口創(chuàng)匯或替代進口節(jié)匯的項目，要計算經濟外匯凈現值（ENPV），經濟換匯成本或經濟節(jié)匯成本。

　　三、社會效益和社會影響分析

　　在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應對項目的社會效益和社會影響進行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。

　　第十一部分 農村商業(yè)銀行項目風險分析及風險防控

　　一、建設風險分析及防控措施

　　二、法律政策風險及防控措施

　　三、市場風險及防控措施

　　四、籌資風險及防控措施

　　五、其他相關粉線及防控措施

　　第十二部分 農村商業(yè)銀行項目可行性研究結論與建議

　　一、結論與建議

　　根據前面各節(jié)的研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。主要內容有：

　　1、對推薦的擬建方案建設條件、產品方案、工藝技術、經濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結論性意見

　　2、對主要的對比方案進行說明

　　3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

　　4、對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見

　　5、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見

　　6、可行性研究中主要爭議問題的結論

　　二、附件

　　凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性報告的附件，所列附件應注明名稱、日期、編號。

　　1、項目建議書（初步可行性報告）

　　2、項目立項批文

　　3、廠址選擇報告書

　　4、資源勘探報告

　　5、貸款意向書

　　6、環(huán)境影響報告

　　7、需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性報告

　　8、需要的市場預測報告

　　9、引進技術項目的考察報告

　　10、引進外資的名類協議文件

　　11、其他主要對比方案說明

　　12、其他

　　三、附圖

　　1、廠址地形或位置圖（設有等高線）

　　2、總平面布置方案圖（設有標高）

　　3、工藝流程圖

　　4、主要車間布置方案簡圖

　　5、其它

商業(yè)可行性報告4

　　一、市調工作，市場調查與分析

　　目標：主要通過市場調查確立項目的商業(yè)定位、概念定位、經營定位、管理定位、商業(yè)布局、商鋪面積、商鋪銷售價格、租賃價格。

　　調查提綱：

　　1．總體商業(yè)業(yè)態(tài)調查與分析

　　（1）商業(yè)中心分析

　�。�2）商業(yè)業(yè)態(tài)布局

　　（3）商業(yè)發(fā)展方向

　�。�4）商業(yè)的風險

　　以此確定地區(qū)或者區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)的機會與風險

　　2．周邊區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)項目調查與分析

　�。�1）已建成的項目

　　（2）正在建設的項目

　�。�3）未來規(guī)劃的項目

　　（4）本區(qū)域總體商業(yè)策劃

　　3．競爭性（對手）商業(yè)項目的調查與分析

　�。�1）業(yè)態(tài)形式

　�。�2）建筑規(guī)模

　　（3）經營狀態(tài)

　�。�4）管理方式

　　（5）租金水平

　�。�6）優(yōu)勢與劣勢

　　4．商圈調查與分析

　　（1）主要區(qū)域商圈

　�。�2）次要區(qū)域商圈

　　（3）邊緣區(qū)域商圈

　�。�4）人口因素（人口數、家庭戶數、人口密度、年齡構成、職業(yè)構成、教育程度構成等）

　�。�5）收入狀況

　�。�6）購物規(guī)律

　　城市性質

　　交通設施

　　商業(yè)建筑特點

　　居住分布特點

　　居民生活狀況

　　消費特點

　　品牌偏好

　　流動范圍

　　人口規(guī)律分析

　　5．購物方式的調查與分析

　�。�1）顧客來源

　　（2）附加顧客來源

　�。�3）汽車購物人的狀況

　　（4）自行車購物人的狀況

　�。�5）公交車購物人的狀況

　　（6）步行購物人的狀況

　�。�7）正常工作購物狀況

　�。�8）節(jié)假日購物的狀況

　�。�9）購物觀念的變化情況

　　6．外部環(huán)境的調查與分析

　　商業(yè)街的規(guī)模調研

　�。�1）商業(yè)街的長度、寬度

　�。�2）商業(yè)街的構成與層數

　�。�3）地勢與氣候特點

　　（4）當地主導風向

　�。�5）擬建項目的朝向

　�。�6）比鄰項目的衛(wèi)生狀況、照明狀況

　�。�7）廣告位置

　　公共設施的調研與分析

　�。�1）公交車停靠站

　�。�2）街道指示牌

　�。�3）廣告牌

　　（4）電話亭

　�。�5）綠化

　�。�6）噴泉

　　（7）小品

　�。�8）消防

　�。�9）垃圾箱

　　城市文脈的調研與分析

　�。�1）商業(yè)街名稱

　�。�2）歷史文化特點

　　（3）地域特色

　�。�4）周邊人口特色

　　（5）家庭特征

　�。�6）環(huán)境狀況

　　7、商鋪投資人調查

　�。�1）投資類型

　　（2）收入

　�。�3）投資方向

　　（4）投資經驗

　�。�5）職業(yè)

　　（6）教育狀況

　�。�7）社會階層

　�。�8）投資能力

　�。�9）價格認知度

　�。�10）區(qū)域投資狀況分析

　　8、商鋪租賃人（或經營者）調查

　　（1）單位、個人

　　（2）面積

　�。�3）租金

　　（4）類型

　�。�5）經營品類

　�。�6）經營經驗

　　（7）周邊商業(yè)經營者經營分布與狀況調查分析

　�。�8）各租賃人支付能力與方式

　　（9）租賃需求分析

　　9、項目位置調查

　　（1）人流量、人流分布

　　（2）人流、車流、物流的方向

　�。�3）未來人流分布

　　（4）人流類別

　�。�5）交通狀況

　�。�6）進出口狀況

　　（7）停車狀況

　　10、商業(yè)物業(yè)分析

　　商業(yè)物業(yè)供應分析

　�。�1）大型購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　　（2）區(qū)域購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　　（3）社區(qū)購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　�。�4）郊區(qū)購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　�。�5）購物中心的分類

　�。�6）出租率

　�。�7）租金水平

　　商業(yè)物業(yè)需求分析

　�。�1）百貨店

　　（2）超市

　�。�3）專業(yè)店

　�。�4）專賣店

　　（5）便利店

　�。�6）餐飲店

　　（7）美容店

　�。�8）特色店

　�。�9）折扣店

　�。�10）直銷點

　�。�11）影劇院

　�。�12）娛樂中心

　　（13）酒吧、茶館

　�。�14）汽車店

　　（15）書店等

　�。�16）飽和度

　　（17）租金水平

　　市場調查工作要圍繞以下幾個重點予以透徹展開：

　　其一，商業(yè)街所在區(qū)域的居民收入狀況、購物習慣、文化教育背景�！�—（居住人群和流動人群）

　　其二，商業(yè)街所在區(qū)域的歷史、文化、社會、政治背景與環(huán)境�！�—（人文環(huán)境和歷史沉淀）

　　其三，商業(yè)街所在區(qū)域的未來發(fā)展規(guī)劃與未來新增人流。——（未來前景與新增機會）

　　其四，商業(yè)街所在區(qū)域的未來風險評估與挑戰(zhàn)。（風險評估）

　　其五，商業(yè)街所在區(qū)域的交通便利性�！�—（交通導線）

　　從而，確定該商業(yè)街的整體定位。

　　二、市場定位工作

　　1．項目總體市場定位

　�。�1）整體定位

　�。�2）總體概念

　�。�3）總體策劃思想與理念

　�。�4）定位的原則

　　2．經營定位

　�。�1）經營方式的比例構成

　�。�2）商圈范圍

　　（3）年齡劃分

　�。�4）業(yè)態(tài)、業(yè)種構成

　�。�5）主力店、次主力店、專業(yè)店、專賣店、特色店構成比例

　　3．業(yè)態(tài)功能分區(qū)

　　1）品類分區(qū)：

　�。�1）平面分區(qū)（樓層分區(qū)）

　　（2）縱向分區(qū)（各層分區(qū)）

　�。�3）百貨類

　　（4）超市類

　�。�5）專業(yè)店類

　�。�6）專賣店類

　　（7）餐飲類

　�。�8）娛樂類

　�。�9）文化類

　�。�10）服務類

　　（11）信息類

　�。�12）展示類

　　2）業(yè)態(tài)功能分區(qū)

　　（1）主力店

　�。�2）次主力店

　�。�3）商業(yè)街

　　（4）面積分配比例

　　3）外部交通組織

　�。�5）汽車

　�。�6）公交車

　�。�7）自行車

　　4）內部交通組織

　�。�8）步行人流

　�。�9）貨流

　　（10）汽車交通

　�。�11）停車場

　�。�12）主通道、次通道

　�。�13）電梯、貨梯、坡梯、步行梯

　　4）周邊地區(qū)的規(guī)劃與策劃

　�。�14）主題、特色

　�。�15）與項目的相溶性

　　（16）策劃內容

　　4．內外部導線規(guī)劃

　�。�1）人流導線圖

　�。�2）車流導線圖

　�。�3）貨物導線圖

　�。�4）外部交通組織圖

　　5．商鋪租賃人（經營者）定位

　�。�1）租賃人分類

　　（2）經營類型

　�。�3）經營經驗

　�。�4）租金意向、租期

　　（5）租賃面積

　�。�6）租賃形式

　�。�7）目標客戶群

　　6．商鋪投資人定位

　�。�1）目標客戶

　�。�2）投資習慣

　�。�3）付款能力

　�。�4）意向性價格

　�。�5）按揭

　　7．建筑物定位建議

　　（1）項目規(guī)劃建議

　�。�2）組團規(guī)劃建議

　　（3）交通道路

　�。�4）整體風格建議

　　（5）外立面建議

　�。�6）園林景觀建議

　�。�7）樓宇建議

　�。�8）裝修建議

　�。�9）裝飾建議

　　（10）物業(yè)建議

　　市場定位主要解決以下幾個問題：其一，經營特色與文化理念其二，業(yè)態(tài)布局與功能分區(qū)其三，建筑物特點與風格

　　其四，店鋪設計格局與戶型面積

　　其五，外部交通與內部交通導線規(guī)劃其六，通道形式與通道寬度其七，銷售面積與租賃面積其八，招商客戶介紹與租金評估其九，總體策劃理念與銷售理

　　1、基礎數據的采集缺乏科學依據

　　基礎數據的采集對于整個數據分析報告具有非常重要的意義，基礎數據采集的科學性決定了這個數據分析報告是不是有使用價值。只有當數據采集具有科學性、客觀、嚴密的邏輯性時，建立在這樣的數據分析基礎之上的經濟效益評價、現金流量分析以及數據分析結論才具有現實的價值和意義。一般來說，當拿到一個項目時我們首先會結合項目的特點來進行基礎數據分析，一個項目剛形成，從無到有的時候，基礎數據一般采用一手的數據，因為它沒有歷史的軌跡來遵循，所以用一手數據資料來進行分析。一手數據的采集方法比如：問卷調查、觀察、抽樣技術等等，來對一手數據進行分析。通常對擁有大量的歷史數據的項目如服裝業(yè)等，數據采集可借鑒同等的規(guī)�；蛞恍�歷史數據，以他為基礎來進一步研究和分析。同時也可借鑒行業(yè)公開的資料、網上資料、統計的年鑒等等來進行分析。從現有的數據分析報告來看，很多基礎的數據就是簡單的擺在那里，沒有數據來源，數據提示，沒有對基礎數據嚴謹的分析。作為數據分析報告的使用方而言，拿到這樣的報告會對于報告的科學性提出質疑。

　　2、數據分析的過程缺乏邏輯性，論證的結論不具備系統性

　　很多類似報告一般都是前面是一堆數據，后面是一個結論。當真正的研究數據和結論時，是結果單一，數據和結論找不到必然的聯系，要不就是只有一個結論，比如對凈現值、內部收益率作出說明等等。作為專業(yè)的數據分析報告，必須充分的考慮每一個數字科學來源的基礎上運用定量的模型來對數據進行分析，一步步推導到數據的結論上。

　　例如，一個項目不確定性分析，風險概率分析

　　a、什么是影響這個項目的風險點，這些風險因素就是我們通常意義上的不確定

　　性分析的模型來做

　　b、在這樣的風險因素基礎上，哪一些風險因素對投資項目的效益有重大影響，這些因素通過敏感性分析可以找出來。

　　c、找出這些風險因素下一步就是分析，這些影響效益的風險點出現的概率有多大？

　　三步分析完之后，風險對于這個項目的影響就顯露出來，到這個時候只是數據分析的第一步工作。有一些數字和比率出現在報告上，更重要的在于結論，針對于這樣的風險因素和風險變量（不可避免的），作為數據分析報告必須能提出來如何在項目的操作中有效的防范這些風險。這樣的風險點的提出和風險因素的防范對于報告的使用者來說是有意義的。

　　3、結論單一，僅僅對于項目的可行性和計劃性進行研究

　　建立在定量研究基礎上的分析報告和分析師還需要對于整個項目的戰(zhàn)略規(guī)劃提供一些更有價值的東西，包括項目中對于總投資的一些建議。比如總投資規(guī)模一定的情況下資金來源于自有資金、借貸資金；借貸資金和自有資金的比例或他的融資安排，如何能確保成本最低。進一步項目的分析，如現金流量的分析可站在項目的角度也可站在投資人的.角度，這時候在投資人的角度分析時是自有資金流量表；在項目是否盈利的角度分析時就是全投資的現金流量分析，不同的現金流量表可以對項目和投資人提供一些有價值的結果。

　　4、現有的形式多

　　商業(yè)計劃書形式、項目的可行性研究報告等這些形式。根據委托方的要求操作，作為立項的依據，做出分析報告就是可行性研究報告的形式。從項目的融資角度分析，作融資的依據可以叫做商業(yè)計劃書形式。從數據分析的角度來說，對于委托方而言，可研和商業(yè)計劃書存在不獨立性。政府審批項目會委托咨詢公司等專業(yè)機構進行項目研究，而更多的立項報告的可研分析和委托方式一致的，這樣的報告帶有一定的目的性和傾向性。從數據分析角度來說堅持數據的獨立性、客觀性、公正性是這個行業(yè)的最基準的要求。

　　二、數據分析報告的特點

　　1、獨立性

　　2、定量研究的分析方法

　　3、嚴謹和邏輯性

　　4、戰(zhàn)略規(guī)劃性

　　5、在格式上的規(guī)范性

　　獨立性

　　報告必須獨立于委托方、報告的使用方，這樣的報告才不會有傾向性。定量研究的分析方法

　　一個從無到有的項目缺乏歷史數據，但不可能獨立于享有的經濟活動或脫離現有的經濟生活。對于這些項目我們采取定性的研究，通過一些專家的論壇、德爾菲法、市場問卷調查等等方法來對于這個項目的市場需求基礎數據進行估算，估算的結果再進行定量分析，定向和定量相結合，最終定量化。拿到項目時，有一個總的投資金額、成本效益的分析，首先看項目是在微觀經濟的角度分析還是在國民經濟的角度分析，還是社會經濟角度分析，確立著眼點后再進行基礎數據的采集，找到適合項目的定量分析方法。進一步通過項目所在行業(yè)的特點對于成本和費用做出基礎的判斷。經濟效益用我們學過的模型來進行評判，包括對方案的選擇采取我們能夠使用的方法。

　　嚴謹和邏輯性

　　意味著數據分析報告要有科學的邏輯性，基礎數據是怎么來的？有什么依據？對于說明判斷又有什么樣的依據？有什么樣的依據做立足點？基礎數據得到后對收入預測判斷有什么樣的依據？收入預測出來后成本預測是怎么出來的？成本費用的基礎數據是怎么樣得到的？數據分析報告會一步一步進行判斷。戰(zhàn)略規(guī)劃性

　　戰(zhàn)略規(guī)劃性越來越成為數據分析報告質量的一個基礎要求。當你的數據分析報告能對你的委托方的戰(zhàn)略規(guī)劃進行策劃和梳理得時候，數據分析報告的價值就體現出來了。

　　在格式上的規(guī)范性

　　格式上規(guī)范，有嚴謹性、專業(yè)性和責任性。

　　三、數據分析報告的市場定位

　　對于投資領域當中的數據分析報告，研究和涉及的領域表現在3個方面1、對于項目

　　2、對于企業(yè)經濟行為

　　3、對于政府政策

　　從投資項目領域來看，一個項目的周期包括投資的前期、建設期、經營期三個階段，對于數據分析報告的要求是不一樣的。

　　投資的前期是對項目預期的生命周期投入資金的投入和產出的關系，數據分析的目的是對項目的可行性做出判別，項目立項的依據。如果粗略分析可以和可行性研究報告一致，主體必須獨立的。

　　建設期的數據分析目的在于對項目的建設期的投入和安排，和數據前期的數據分析結果和實施過程進行比較，根據實際情況進行相應的調整。

　　經營期的數據分析報告是研究項目在實施以后預期和實際的偏差，找到項目科學管理的依據或對下一個項目實施的一個經驗的借鑒。

　　在企業(yè)做為載體的經濟活動當中，資金有一個特點，他總是流向效益最高的地方。當資金表現在不同企業(yè)之間的流動時，表現為企業(yè)之間的購并，是資源重新配置的結果。同時在資金流動的本身也存在投資者對資金運動收益的要求，進一步而言對一個公司而言意味著如何實現公司股東財富的增長，如何實現公司價值的最大化。這些資金在企業(yè)當中流動的意義從數據表現為價值的評估和分析。從數據分析報告角度來說，我們可以在企業(yè)的并購和價值的評估當中為委托方提供企業(yè)并購業(yè)務當中的決策支持，為現有企業(yè)價值管理當中找到提升企業(yè)價值管理的途徑和方法。

　　對政府政策的制定，從現在來看隨著市場經濟的發(fā)展，社會分工的專業(yè)化以及對投資行為的客觀和公正評估的要求，政府政策的制定對數據分析行業(yè)會提出更高的要求。民生的一些建設，電信產業(yè)、燃油稅等項目的建設和一些政策的制定等。

　　四、數據分析報告撰寫技巧和規(guī)范格式

　　數據分析報告的三個類型綜合、簡明、專業(yè)性，每一個類型和委托方、使用方以及提供數據的詳細程度相關。

　　典型的綜合性，要求對數據分析過程當中的原始數據的采集、采集的依據、數據分析報告的模型、數據的引用來源、數據分析的結論、數據分析報告對于使用者的戰(zhàn)略規(guī)劃性的描述要求很高，必須提供數據來源依據。

　　簡明型對于基礎數據和報告分析的過程不做過多的揭示，對委托方提供的原始數據進行定量定性的分析，針對具體的要求操作。

　　專業(yè)性要和委托方要求匹配，僅對委托方特定的要求提出來如：融資的要求、立項的要求等等。每一項的報告信息的內容和程度都和每一類要求相匹配。

　　五、數據分析報告的注意事項

　　1、首先數據分析報告要對委托事項做出明確要求，委托方是誰？對于數據分析人員作什么樣的項目提出要求？分析要達到的目的是什么？適用范圍作出明確要求。

　　2、數據分析的目的決定我們提供什么樣的報告，什么樣的服務等等。 3、數據分析報告必須對報告中的基礎數據來源做出說明，怎么來的。 4、數據分析報告的主體，撰寫的過程當中對邏輯性和嚴謹性要有嚴格的審查，以一個投資項目作列子，要注意一些點。拿到一個項目首先主意誰來使用？項目是在微觀經濟的角度分析還是在國民經濟的角度分析，還是社會經濟角度分析。如果微觀經濟和國民經紀相沖突，以國民經濟效益為主。

　　六、思路明確后涉及總投資的研究

　　1、總投資的概念不同的要求有不同的涵蓋面，對于項目數據分析而言，我們的投資包括建設投資、建設期利息、流動資金的全部投入，需要和國家現行的規(guī)模投資范圍相區(qū)別。

　　2、拿到項目時要進行收益的預測，要分清項目是什么樣的項目，是新的還是有大量歷史數據的項目，決定我們采用的數據模型是建立在定量還是定性的基礎上分析，決定基礎數據采集方法，一手數據用什么方法，二手數據用什么方法。

　　3、無論采用excel表手工操作還是投資軟件開來看，要注意數據和指標相匹配。當基礎數據使用的是不變價格，貼現率是真實貼現率。當基礎數據使用的是市場價格，貼現率就是市場貼現率�，F金流量表對現金的流入流出階段對于增值稅的對應現金流量要進行匹配，而且每條都要寫的非常詳細。

商業(yè)可行性報告5

　　一 、市場分析

　　(一)宏觀分析

　　學生顧客尤其是學生情侶有動手加工蔬菜的愿望，但受學校條件的限制，這一愿望很難實現，而且廚房用具等想購買齊全成本也很高，而學生購買利用率又不高，因此，蔬菜自助加工的業(yè)務推廣也比較容易。

　　(二)微觀分析

　　1、現有需求

　　東北師范大學凈月校區(qū)地處郊區(qū)，附近有稅務學院，吉林農業(yè)大學，長春中醫(yī)學院，吉林省高等公安專科學校，華僑外院，等五所高校，共有在校學生兩萬五千左右，附近還有永安廠住宅小區(qū)。由于在本店消費成本不高，因此潛在顧客人群大約兩萬六千。

　　2、現有供給

　　據調查，凈月以及整個長春市高校附近都沒有此類店鋪。

　　二、競爭對手分析

　　沃爾馬、恒客隆等市內大超市、學校超市、校外永安廠附近的蔬菜水果市場。

　　離市里車程大約半小時，路費大約四元(公交車)校內，比較方便購買路程較遠。

　　種類多、水果種類較少，不能滿足來自全國各地的學生消費群體的`需要種類較少。

　　質量及價格

　　質量高價格合理

　　質量中下，價格偏高

　　質量較差，價格便宜

　　三、財務分析

　　(一) 投資成本分析

　　1、場地及基本設施

　　根據目前市價在永安廠住宅小區(qū)租用一套兩居室實用面積80平方米的店面年租金約為7000元。面積5~6平方米的小廚房五個，占地大約15平方米。加上小型超市占地30平方左右。

　　購置廚房用具液化器爐，液化器罐，排氣設施，每個廚房大約400元，五個廚房共計xx元。

　　2、宣傳費用

　　本超市屬于新鮮事物，可以利用公共關系中的制造公共事件，在長春電視臺，各學校廣播站等以新聞形式播出;印發(fā)大量的傳單，用于各校園內的散發(fā)。宣傳成本低廉。預計為500元

　　3、其他費用

　　水果蔬菜貨架，保鮮設施大約需要xx元;流轉資金大約3000元;不可預見費用 1000元�？傆�15500元。

　　(二) 經營成本分析

　　3.攤銷折舊：價格/使用年限=4000/5年=800元

　　4.租金：7000元

　　由上述費用計算得：

　　(三) 收入利潤分析

　　1.營業(yè)收入

　　廚房：每日平均客流量預計約為20組，每人平均消費額約20元

　　水果蔬菜超市：日平均客流量預計為 50人次，每人平均消費 6元。年收入=20*20*300+50*6*300=210000元。

　　2.稅金

　　因企業(yè)屬于小規(guī)模納稅人，可向稅務機關申請固定稅金年500元。

　　3.利潤

　　利潤額=營業(yè)收入—營業(yè)成本—稅=210000-153000-500=56500元。因此，此項目的盈利能力很強，而且對帶動將來集團事業(yè)的發(fā)展很有好處。

　　四、市場調查

商業(yè)可行性報告6

　　無論是國企、民企還是科研院所，不管是開發(fā)新項目、新產品，還是技術改造、改建擴建，其中都繞不開一個問題就是編制一份可行性報告，或者商業(yè)策劃書。

　　一、審閱報告的對象不同，所以報告的編寫方向及目的不同。

　　可行性報告，主要是說明項目可行，說服上級部門支持并批準實施，報告經過批準，上級部門就要承擔相應的責任，而商業(yè)策劃書，目的是說服自己及投資人、合伙人，使部門之間達成共識，對機會，挑戰(zhàn)、困難和風險有詳細了解及比較分析。看到市場的前景及盈利點，要抓住市場、抓住效益最大化的合理規(guī)模，合理生產數量進行投資。目的很明確，就是讓投資人盈利。

　　二、論述的內容及高度不同。

　　1.可行性報告

　　a.可行性報告呈送對象多是行政部門;部門不同、項目指南及標準要求，可行性報告提綱都不同。所以報告強調，以為什么要上此項目為主線，從不同的角度論證必要性，可行性。因受理部門不同，階段不同，所以不同項目可比性就差，由于取舍標準不同，科學性，公正性就不易判斷，而項目如何實施，似乎次之，似乎要等項目批準后再去進行實質性論證。

　　b.可行性報告，論述方式上，虛多實少，宏觀的政策及概念多，邏輯推理多，模糊的數字多，而涉及項目自身的數據和怎么干的信息少。

　　c.可行性報告可量化的考核指標及目標責任摸糊，這為以后出現問題及偏差埋下伏筆，很難考核和追究責任。

　　d.可行性報告對市場預測通常都很樂觀，通常靜態(tài)的多，動態(tài)的少。對風險預測總是認識不足，這為以后出現問題時，留足了集體負責，強調客觀原因的借口。

　　2.商業(yè)策劃書

　　a.統一格式，標準、統一分析方法，便于整理數據讓業(yè)內人士容易比較判析。

　　b.報告的結論都有客觀及微觀數據為依據，預測有理論及實際量化指標，風險分析有好、中、差三種幾率，并指出回避的方式，讓人覺得踏實。

　　c.有實施的方案，從人員、資金、設備組織方面，全面規(guī)劃和分段實施，以保證任務完成。并有具體考核指標和責任人。這樣各部門就要強調各自責任，而不是強調客觀原因，擔子分解到各個部門，上級責任就會輕，達到千斤擔子眾人挑的目的。

　　三、執(zhí)行方式和方法不同。

　　(1)可行性報告，對流程和步驟涉及少，“報告”只是客觀目標管理的具體體現，不能真正體現企業(yè)內部，企業(yè)與上級間真正的相互理解和達成共同語言的地步。

　　(2)商業(yè)報告對流程和步驟明確描述，便于上級和部門之間評價、分析市場、用戶，競爭優(yōu)劣情況，便于部門之間更全面協調，對風險有足夠認識，“報告”是達成部門之間共識、統一思想溝通認識的基礎，是企業(yè)內部、企業(yè)與上級部門協調的共同語言。

　　最近，國家陸續(xù)發(fā)布了《“xx”科學和技術發(fā)展規(guī)劃》、863、973、支撐計劃的管理辦法征求意見稿，單從可行性報告的編寫提綱及要求方面，我體會和過去進了一大步，報告緊緊密結合客觀需求，縱觀國內外的發(fā)展趨勢，客觀地根據自身的優(yōu)勢進行創(chuàng)新，集成社會資源，少交學費，多出成果。

　　下面我談談申報國家項目時，編寫可行性報告應注意的幾個問題。

　　1.閱讀國家法規(guī)文件及申報指南

　　要仔細閱讀國家有關文件，把握好方向定好位，國家支持什么就要發(fā)展什么，使自己產品緊靠國家指南，國家不支持的就不要報，不能情況不明決心大。國家明令禁止或逐漸淘汰的高能耗或環(huán)境污染嚴重的產業(yè)，即使產品已研發(fā)出來，但不符合國家政策，也是白忙一場。因此要了解項目指南，掌握其對項目的具體要求，如目標、工藝方法、費用、市場、技術成熟度等，并對其作出具體闡明。

　　2.構思材料

　　寫好可行性報告，要注意研究和掌握其編寫的基本要求。

　　首先，準備素材。選取的素材應具有獨特性、創(chuàng)新性以及區(qū)別于其他項目的差異性，也就是要告訴國家和投資人項目的亮點是什么，因此應精心篩選素材。同樣的產品功能，不同的人，視角不同，反映的材料不同，最后效果就會不一樣。例如，不少企業(yè)只會干，不會說，也不會寫，產品研制出來了，性能指標也不錯，但就是不會組織材料，把復雜的研制過程簡單化了，不能在可行性報告中體現其價值。而同樣的產品在大學和研究所的筆下，就會把簡單問題復雜化，從產品的科學原理、設計思想，到邏輯層、物理層，再到如何實現性能指標，引用的數據準確，描述的過程詳細，專家們看了之后，認為此項目是可信可行的，這樣就容易得到方方面面的支持，以達到產學研優(yōu)勢互補的目的。

　　其次，項目的創(chuàng)新點、獨占性的功能要經過眾多實踐和反復比較，從繁雜的事物中精心挑選出來，它要具有比同類產品“精”“優(yōu)”“穩(wěn)”“新”等特點。這才是該項目(產品)的特色，是其亮點所在。這個最閃光的“亮點”，可以是項目中的關鍵材料，也可以是關鍵工藝或產品設備，即項目在研發(fā)過程中的難點，或事物矛盾的集結點都可作為報告的重點。寫報告時，抓住這個點，寫深寫透，以小見大，反映出該項目(產品)具有的良好經濟效益和社會效益。如“評議在風力發(fā)電軸承的難點問題”這篇報告主要突出兩個兆瓦以上同機軸承的難點：尺寸大，要求加工精度要高，總體部件要求抗沖擊耐高溫耐磨磨損等問題。企業(yè)又如何解決這些難題的。這些看似小的問題，但在風力發(fā)電中就是大問題。這就要求撰稿人要身臨其境，將攻關中的艱辛以及攻克難點過程中技術的相關性、干擾性，寫得深寫得透，這才會讓外行人看的懂，內行人看了有水平、有高度。只有確確實實在攻克中定難點，才是同行業(yè)中最先進、最可靠的方案。

　　再次，找好切入點。在科技進步的今天，所有創(chuàng)新研發(fā)都有嚴格的時空與地域的概念，因此可行性報告受篇幅和字數的限制應表現為“一時一地一事”的特征。有時產品生命期很短，因而很難系統工程化、立體化、全范圍、深層次地反映項目的某個側面，這是難以和其他報告方式比的。然而運用巧妙的切入方式，在一定程度上可以彌補這類報告的這種缺陷。可從下面幾項切入：產品、工藝、消費人群、地域變化、銷售方式(直銷、代銷)等。

　　“創(chuàng)新點”的描述是可行性報告的重中之重，是這類報告的核心，也是最難的一個問題。寫“新”難，寫短難，寫好工藝過程更難。

　　3.確定標題符合指南的要求，重點突出差異性，針對用戶是誰，要把用戶最關心的內容作為主標題。項目申報名稱要主題鮮明，使人一目了然，能概括出文章所要傳達的信息。舉幾個例子：《a型環(huán)保高效水煤漿管道緩蝕劑中試》，此題目基本反映了申報項目的特征和內容。包含了產品型號、環(huán)保高效的技術特點、應用領域、產品形態(tài)、項目階段等基本信息。而《輪胎廢料生產多種纖維復合材料資源化利用技術開發(fā)》，則給評審人員比較蒙朧的概念，產品、技術、開發(fā)設備、工程應用等均不清楚，不明確。

　　4.報告的概述通常要把全文寫完之后再寫這部分。這部分是整個文章的精華總結。根據具體計劃要求的文字限制，精煉語言。要寫明以下幾點：①這個產品是什么、干什么用;②為什么要做這件事，開發(fā)背景與熱點難點是什么;③技術先進程度及創(chuàng)新點是什么;④有什么知識產權(專利證書，軟件著作權);⑤應用前景怎么樣;⑥注重經濟效益和社會效益。

　　報告要有主線，總體目標、分段實施、進度、資金使用計劃、產品產量、成本、利潤等要協調匹配;全方位描述：讓專家全面客觀了解情況，單純研發(fā)不易獲得支持，中試項目要有檢測報告、用戶報告;取得的關鍵性成果。

　　5. 國內外研究情況首先要列出有關論文和實際案例，從理論上闡述，這個項目是具有前沿性的。其次分寫國內外研究狀況，通過國外的研究情況來說明企業(yè)可借鑒的內容，如何少走彎路，襯托出項目研究方向是正確的;國內的`情況，同行業(yè)同專業(yè)對此項目的研究成熟度，可借鑒的是什么，哪些是合作伙伴和哪些競爭對手。再次，闡述出優(yōu)勢互補所具備的條件，所花費的精力和調用的資源最少，成功的幾率最大。

　　6.項目提出的依據應表明在我國國民經濟建設中急需解決這樣的問題。理論相對成熟，有繼承性。明確分析項目的技術風險，關鍵技術和工藝是否掌握，是否已經有產品和樣機，提供性能水平、產品質量和用戶意見，論述是否具備規(guī)�；�生產軟硬件條件。

　　7.項目的創(chuàng)新點創(chuàng)新的描述要以企業(yè)為主體，把技術思想、研發(fā)、生產、商品階段過程中的創(chuàng)新內涵表現出來。要具有差異性、不可替代性和一致性。包括：①原理性的創(chuàng)新;②應用性的創(chuàng)新;③管理方面的創(chuàng)新;④檢測方法的創(chuàng)新;⑤營銷市場的創(chuàng)新;⑥材料、結構、工藝、設備上的創(chuàng)新;⑦體制機制的創(chuàng)新。

　　要注意在查新報告的基礎上具體講創(chuàng)新點，查新的目的不僅僅為鑒定，更是為了定位，定位其先進性、不可替代性和創(chuàng)造性。如將配方上、材質上有什么特點。根據專利申請的幾個要點來說創(chuàng)新點;創(chuàng)新點不能比原來專利還簡單。

　　在寫創(chuàng)新點時，不能既寫項目理論創(chuàng)新，又寫材料、結構的創(chuàng)新，一個項目有百分之三十的創(chuàng)新就不得了了，否則該項目就會被認為是不成熟、不穩(wěn)定的。有些人對把項目(產品)表現得完美無缺情有獨鐘，但這是不現實的。敘述創(chuàng)新時要客觀、實事求是、循序漸進;以數據為依據，有了數據的可靠性，才會有分析的有效性;切勿平鋪直敘，要善于描寫人物的活動，敘述攻關的風險性，及代表的無數成功案例，善于把“創(chuàng)新”的靜物與研發(fā)人員的動作結合起來，使過程靜中有動。

　　8.單位的所具備的條件闡述企業(yè)的技術貯備和技術實力、包括具體的儀器設備、人員和資金投入等實施該項目的基礎條件。并寫明企業(yè)財務狀況，財務指標符合申報基本條件。特別是企業(yè)具備必要的資金貯備來完成項目投資必備的自籌資金來源。

　　9.申報單位的管理能力要反映出申報單位是否具有較高的管理水平，申報單位體制、管理機制、申報單位規(guī)章制度是否明晰，盡量體現申報單位的特色。管理層的組成是否合理，應反映出申報單位有良好的人才結構和良好的素質，論述管理取得的業(yè)績和申報單位資信狀況。

　　10.經濟效益社會效益分析應在分析市場空間和發(fā)展趨勢的基礎上，著重論述產品是否是市場急需，性能價格是否可以被用戶接受，盡量避免籠統的分析和按比例放大等。分析方面，如果能夠通過用戶使用情況和產品訂單來說明更好。對于一個中小企業(yè)來說，不可能擁有比較完善的市場空間和銷售渠道，可以提出或者策劃一個適合自己的銷售模式來說明你的推廣力度，比如產品開發(fā)初期的代理制、網絡推廣，借助其他大企業(yè)的渠道等，如果不能夠拿出比較有說服力的模式，即使是一個很好的項目，也會由于無法說服專家，使其可能對你的項目提出市場風險，造成申報的失敗。

　　重點論述項目技術對行業(yè)和整個經濟的帶動作用，在增加稅收、創(chuàng)造就業(yè)機會、替代進口等方面是否有積極的作用。社會經濟效益要避免空洞的論述，要針對項目表述真正屬于該項目的意義，國家層面的申報，一定要反映出該項目對行業(yè)、地區(qū)的帶動，對環(huán)境保護、就業(yè)機會、綜合利用等方面的促進作用。

　　11.可行性報告的注意幾個問題可行報告要讓人可信，要實事求是，預測要有證據，不能言過其實。項目是知識和實踐的體現，有些是用感知和探索來完成的，這種悟性(藝術)用文字表達很困難，不僅要求提供的信息是準確的，而且還要抓住讀者人心，吸引眼球。這就更增加了難度。

　　可行性報告要言中有物，推理合乎邏輯，論證可查可信，使專家認為“報告”具有可讀性和吸引力。所以我們強調“報告”最好是科研人員親自編寫，只有親身感知的現場，體驗創(chuàng)新性點的真實所在，見識過了活素材，活的細節(jié)及感情色彩，才會使報告描述鮮活起來，內涵豐潤起來，入木三分。

　　想使報告讓專家覺得真實：

　　首先，檢測報告、查新報告要可信可靠，數據、量綱準確;其次，撰稿人要有出色的表達能力，巧妙地利用材料、文獻，用戶的原始數據;再次，整個報告邏輯性強，不能讓人感覺是幾個人寫的，一看就是個吹個的號，個唱各的調。

　　概述中的“創(chuàng)新點”、“團隊結構”、“單位的基礎條件”、“規(guī)章制度”、“經費管理”、“項目進度安排”等等都要彼此協調，要和“主題目標”、“研發(fā)方向”、“考驗的指標”相一致。一定要重視這些細節(jié)，否則就可能是螻蟻之穴潰千里之堤。不能想起什么寫什么，自己對什么內容最感興趣就寫什么，更不能眉毛胡子一把抓，而是要選擇那些有價值的“創(chuàng)新工藝”的過程和內涵來寫，不求“報告”的冗長和繁雜�？梢詮恼麄�研發(fā)過程中截取幾個場合或階段，達到以點帶面的功效。

　　舉個例子：

　　“運用現代高科技繁育優(yōu)良種豬產業(yè)化示范工程”項目報告，這個項目的主題是現代育種技術，關鍵是種豬產業(yè)化示范工程。首先，“報告”就現代育種技術的必要性切入：中國是豬肉生產大國，但由于育種結構不合理，育種技術落后，在養(yǎng)豬效益和豬肉品質方面，與發(fā)達國家差距較大。例如：出欄率偏低，我國為140%，而發(fā)達國家約為150%~160%;年初存欄一頭豬當年可收回豬肉重量偏低，發(fā)達國家為155公斤，而我國只有100公斤;屠宰豬的平均瘦肉率偏低，平均為55%，而發(fā)達國家一般都在70%以上，而造成這些問題的根本原因是我國育種技術落后，具體原因是：①育種結構不合理;②落后的育種技術制約優(yōu)良品種的發(fā)展，延長了育種周期。

　　“報告”具體闡述了該項目所報告現代育種技術的先進技術：①繁育體系建設。如基因定位技術，基因評測技術等等;②養(yǎng)豬標準化的方式;③磁療五福體系;④防疫體系等。

　　關于示范工程，主要突出帶動性和示范性。首先所有技術和工藝應標準化，所有的硬件可復制，并且要具備一定的人、財、物等條件，這才能構建示范工程。

　　通過對“技術”和“示范”的描述，襯托出規(guī)�；�養(yǎng)殖與小農經濟的差異性，突出了在養(yǎng)殖管理的體制機制下，運作方式必須改革的急迫性和必要性，強調了“xx”用高新技術改變傳統生產方式，調整產業(yè)結構的必要性，新技術必然會帶動產品結構的調整。以小見大，為當地培植新的經濟增長點。

　　在組織相關“報告”素材時，一定要緊密圍繞申報的主題及研發(fā)目標，選擇“亮點”、“創(chuàng)新點”、“獨占性”、“不可替代性”等最佳角度去審視描述。不能干巴巴的講道理，要用過程的圖片來表現實際的運轉場景，這樣才能引人入勝。所有這些都需要“撰稿人”具備良好的科技新聞捕捉眼光，需要長期積累和觀察，多看多想多寫，才能寫出優(yōu)秀的、令人信服的報告。

　　報告要寫的鮮活，打動人心，抓住人眼，這就要求語言精練生動，否則就會把許多本來很“活”的創(chuàng)新報告，寫得得死氣沉沉，呆板乏味。當然科技報告首先是科學嚴謹，但這和文字表達生動不矛盾。科技報告嚴肅，決不能胡編亂造，夸大事實，應該一切以事實、測試報告為依據，決不能毫無科學根據的去推想，去文學想象�？傊�，必須以德為本，以誠信為本，這就需要撰稿人有對文字有立體化結合能力。

　　在科技開發(fā)的過程中，撰稿人要深入現場，不能聽口述報告，要通過自己的觀察寫好所見所聞所感。寫報告的人既是目擊者、見證人，又是直接“參與者”，這樣寫的報告才能入情入理，十分真實。我看到的一些報告，往往都是在寫本項目在材料上、結構上都有明顯創(chuàng)新，其技術水平達到國內先進水平，這樣的報告就顯得俗套，把生動的創(chuàng)新過程寫得冷冰冰，沒有寫好創(chuàng)新點及關鍵性的創(chuàng)新組合內涵，給人以蒼白無力的感覺。這就要求撰稿人應勤觀摩，勤記錄，勤思考，勤總結。每次實驗要抓細節(jié)抓規(guī)律。細節(jié)決定成敗，決不能想當然，主觀要服從遵守客觀事實，決不能讓事實按自己的思維取向去取舍。在觀察中探索規(guī)律，尊重規(guī)律，不唯上，不唯下，不唯書，只唯實。袁隆平院士深入田頭，最終在茫茫的稻田中發(fā)現了一株光敏核不育的野稻，就是靠著這株野稻子解決了中國人的吃飯問題，保障了國家糧食安全。

　　在深入實際的過程中，要善于運用五官的作用。眼像攝像機、掃描儀，拍攝事件中的主要客觀現象、過程，觀察實驗在不同地域、階段、溫度、壓力、地磁等條件下的變化，而后分析比較，找出差異、規(guī)律性的變化或發(fā)展趨勢，把可能創(chuàng)新、智力勞動，主觀與客觀相協調的主題記下來;耳像錄音機，記錄事物發(fā)展的動態(tài)，把各種人在方案論證及攻關中的話原汁原味地錄下來;用鼻子嗅出研發(fā)過程中的各種氣味，什么是正常的，什么是不正常的。簡而言之，仔細觀察研發(fā)過程的現場并采集有用的數據和材料是非常辛苦的，但倘若是沒有這個過程，“報告”也不可能寫的好。

　　總之，撰稿人必須要用心去聽去想，不然就是人到現場心未到，沒有真正發(fā)揮五官的作用，報告就會缺少說服力。五官感受的東西越多，寫報告的選擇余地就越大，稿子寫出來才會即嚴謹又生動，令人信服。

商業(yè)可行性報告7

　　房地產商業(yè)項目，可行性研究報告主體有七大部分，分別為項目總論、市場分析及前景預測、建設單位基本情況、項目建設方案、投資估算資金籌措及貸款償還計劃、財務評價、項目風險分析。

　　我們小組認真學習了該報告，對整個項目的流程有了大致的了解。按照報告所示，在實際操作中首先要到實地考察該項目，對項目名稱（成都環(huán)達通泰盈房地產開發(fā)有限公司“環(huán)達通”商業(yè)項目）、項目建設單位概況，建設地點、規(guī)模、期限及建設內容、投資估算及資金籌措、可行性研究報告編制依據等做到心中有數，然后再進行市場分析和財務評價。

　　現在具體操作如下：

　　一、市場分析與前景預測。首先要對投資環(huán)境及城市規(guī)劃和成都市商業(yè)地產發(fā)展狀況

　　有一個大致的了解，在此基礎上再進行項目分析，項目分析的內容包括項目概況、南部新區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展狀況（在做這個的同時，可以參考類似商業(yè)物業(yè)重點個案和區(qū)域互補商業(yè)物業(yè)兩種，對他們的基本情況要有所了解）、項目swot分析、項目定位分析、項目運營分析、項目運營分析是重點。包括確定推廣及招商時機，租賃價格的預測。租賃價格的預測所包含的內容很多。主要用到的方法是未來現金流的貼現加總。

　　作為報告中很重要的一塊，市場分析和前景預測我們總結其主要內容如下：

　　1.投資環(huán)境，包括宏觀環(huán)境和區(qū)域環(huán)境.在宏觀政策里面包括土地、金融、稅收、產業(yè)調整等一些政策。而區(qū)域環(huán)境則主要包括區(qū)域經濟發(fā)展、區(qū)域產業(yè)結構變化、區(qū)域發(fā)展趨勢、相關產業(yè)的發(fā)展以及具名消費水平，收入水平和消費習慣等。

　　2.城市規(guī)劃，主要包括城市規(guī)劃、商業(yè)網點分布、城市規(guī)劃重點、城市規(guī)劃調整、城市布局以及項目所在區(qū)發(fā)展規(guī)劃等。

　　3.項目產業(yè)發(fā)展狀況，主要包括項目商業(yè)格局，商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)地產特征，商業(yè)地產趨勢預測等

　　4.項目分析。主要包括項目概況，商業(yè)物業(yè)需求，參考商業(yè)物業(yè)，個案分析

　　以及swot分析，項目定位和運營分析。

　　二、建設單位與項目不同，建設單位是成都環(huán)達通泰盈房地產有限公司。要對他的基

　　本情況比如注冊資本，公司總經理等有一定了解。然后發(fā)現建設單位優(yōu)勢，這里的優(yōu)勢是成都子公司是環(huán)達通泰盈成都房產發(fā)展有限公司是環(huán)達通泰盈成都房產發(fā)展有限公司的全資子公司，作為強強聯合的產物，能夠形成集西方管理和本土運作相依存的新型團隊，使其項目從規(guī)劃、設計以及未來的建設和運營中擁有超前的理念和較好的發(fā)展前景。建設單位財務狀況也是重點。

　　三、項目建設方案。項目建設方案的內容包括建設內容和規(guī)模，綜合技術經濟指標，建設工期安排及目前進度，建設設計，結構設計，給排水設計，電氣設計，暖通設計等。

　　四、投資估算、資金籌措及貸款償還計劃。在對投資進行估算之前，要找到估算依據，估算依據一般包括建設部、四川省建設廳、財務廳、發(fā)改委、物價局、成都市造價站、建設部、成都市房管部門的官方網站上去尋找相關文件和資料。之后，再進行投資估算，包括項目總投資估算和具體估算，具體估算包括土地取得費用，前期工程費用，基礎設施建設費用，建筑安裝工程費用，開發(fā)間接費，財務費用，開發(fā)期稅費，其他費用，不可預見費，開辦費用，推廣和招商代理等費用及鋪地運營資金。這些費用的估算主要是結合或某些標準或企業(yè)類型、組織架構、管理特點和項目的經營方向及目標客戶群和以往的操作經驗進行估算。除了投資估算以外還包括項目資金籌措以及資金使用計劃和還款計劃。

　　五、財務評價財務評價是可行性研究報告里的另外一個重點部分。財務評價是在上面

　　投資估算的基礎上進行的'。首先要獲得基礎財務數據，但這些基礎財務數據不同于上面的費用，應該包括營業(yè)收入估算、折舊和攤銷、經營成本估算、利息支出。而預測的依據是項目的盈利情況、公司對所得稅、公積金、公益金及應付利潤分類進行估算。（按現行稅收制度，成都市企業(yè)應繳納營業(yè)稅為營業(yè)收入的5%，城市維護建設稅為營業(yè)稅的7%，教育費附加為應納營業(yè)稅的3%，地方教育費附加為應納營業(yè)稅的1%，副食品調控基金為營業(yè)收入的1‰.經營稅金及附加合計為銷售收入的5.65%，除此之外，作為房屋所有權人，企業(yè)還應該繳納房產稅，其計稅依據是房產的計稅價值的1.2%或者房產的租金收入的12%，本次按照房產計稅價值的1.2%估算房產稅。）

　　在獲得基礎財務數據的基礎上，再進行財務分析，項目評價各基本報表的編制，財務分析指標計算，項目不確定性分析，敏感性分析和財務分析結論。

　　六、項目風險分析這些風險主要來自：招標和承包模式、自然條件風險、工期拖延和

　　質量風險、項目開發(fā)成本、施工索賠、出租運營階段、市場定位、項目招商、租金方案和出租策略的制定及運營管理等階段�？傊�，在風險發(fā)生之前，對項目開發(fā)經營存在的風險因素以及產生的原因，要從系統的觀點出發(fā)，做出判斷。許多風險具有隱蔽性，各種風險往往交織在一起，這個識別風險帶來困難，因此針對“成都環(huán)達通”項目應建立專門班子，聘請專業(yè)顧問，采取科學方法，對風險因素識別和控制。

　　七、據以上分析，得出項目可行性研究結論。并編制可行性要就報告。

　　資料相關

　　因為房地產市場是一個政策為主要導向的市場，政府從供應結構、土地管理、外匯準入、稅收杠桿、貨幣政策、市場監(jiān)管等方面對房地產進行了組合調控。數據主要從建設部、國土資源部、國家外匯管理局、中國人民銀行、國家稅務總局和地方對應機構等部門的官方網站上下載相關文件及資料。還有《成都市統計年鑒》，成都市商務局，南部新區(qū)商業(yè)用房供需量、參考性物業(yè)等基礎數據來源于世邦魏理仕，同時參與項目的各相關方都是數據的來源處。各大門戶網站和研究機構的數據，以及各大數據庫都是數據來源。為該項目所做的專項分析報告，并以此報告為依據對本項目未來租金水平做出預測，以及項目的平面圖。

商業(yè)可行性報告8

　　目錄：

　　一、市場論證篇

　　1、項目地位分析

　　2、項目關聯的文化價值分析

　　3、項目生存的基本經濟基礎分析

　　4、行業(yè)（產業(yè)）宏觀發(fā)展分析

　　5、城市發(fā)展對項目的驅動分析

　　6、項目開發(fā)價值分析

　　7、項目競爭優(yōu)勢分析

　　8、經營者市場分析

　　9、株洲消費市場分析

　　10、國內同業(yè)態(tài)成功案例分析

　�。�1）寧波天一廣場

　�。�2）寧波萬達廣場

　　11、市場論證結論

　　二、項目開發(fā)篇

　　1、項目規(guī)劃定位

　　2、項目規(guī)劃理念

　　3、項目規(guī)劃設計

　　4、項目規(guī)劃指標

　　5、開發(fā)周期及開發(fā)計劃

　　6、項目開發(fā)預算

　　三、投資論證篇

　　1、項目的開發(fā)投入

　　2、項目的經營投入

　�。�1)項目的市場規(guī)劃

　�。�2)項目的經營思路

　�。�3)項目運營資源配置

　�。�4)項目運營成本

　　3、項目收益測算

　　4、項目開發(fā)資金分析

　�。�1）分期開發(fā)資金分析

　　（2）資金回籠分析

　　5、項目的風險控制與評估

　　（1）項目前瞻市場不確定風險

　�。�2）項目操作模式帶來的資金與發(fā)展空間風險

　�。�3）評估結論

　　四、綜合評估篇

　　一、 市場論證篇

　　1、項目地位與受關注度的強力支撐

　　炎帝廣場位于株洲市天元區(qū)天臺山路的頂端，為東方神龍鐵塔的主出入口，項目地處株洲城市發(fā)展的戰(zhàn)略性位置，是新老城區(qū)交通主軸和開發(fā)區(qū)綠化主軸的交匯點，由于株洲市委、市政府等相關行政辦公機構多座落于此，使本項目成為株洲形象名副其實的櫥窗，再加上東方神龍鐵塔與炎帝神像兩大城市地標性建筑、天臺公園得天獨厚的自然景觀、以及即將形成的集株洲行政中心與商業(yè)、經濟、文化大都會的綜合城市屬性效應，促使市民、政府與社會各界對本項目的開發(fā)保持著一貫的高度關注。

　　本項目的.成功開發(fā)勢必極大提升城市公共空間質量、弘揚炎帝精神與展示傳播炎帝文化、塑造新區(qū)超大綜合商業(yè)中心，綜合提升城市整體形象，增加城市影響力與吸引力、催生都市綠色人文新生活都將產生重大影響，有著廣泛的積極意義。

　　炎帝廣場開發(fā)項目是株洲市委、市政府列入工作計劃的重點工程，更是天元區(qū)委、區(qū)政府高度關注的重點工程，這些在政府行文與報告中可充分體現與認證。因此，項目獨特的受重視地位與社會各界賦予本項目的高

　　關注度使本項目成功開發(fā)的原始動力，從而也為本項目的開發(fā)成功提供了理想的外部生存環(huán)境。

　　2、項目關聯的文化價值支撐

　　炎帝是中華民族的人文始祖，于距今約5000年前誕生于寶雞渭水流域，在位120年卒逝，文獻記載葬于湖南株洲炎陵縣（炎陵縣因此而得名）。炎帝文化歷史悠久，炎帝文化的實質是中華民族文化的根源，因而，炎帝文化也就是中華民族文化。炎帝所具有的敢為人先的實踐精神、百折不撓的創(chuàng)造精神、造福于民的務實精神、自強不息的進取精神，隨著中華民族的形成、發(fā)展和壯大，其內涵也在不斷的豐富與擴大，鑄造了中華民族的人文品格，升華為中華民族的民族精神、民族之魂，使其滲透于政治、法律、文學和人們的人生觀、價值觀及道德觀念的精神元素，并世代流傳，積淀而成為中華民族的優(yōu)秀傳統和穩(wěn)定的心理情感，成為中華兒女精神力量和智慧的源泉。

　　炎帝陵風景區(qū)現為全國重點文物保護單位和全國愛國主義教育示范基地，2002年被授予4A景區(qū)稱號，2006年6月“炎帝陵祭典”入選第一批國家非物質文化遺產名錄。

　　炎帝廣場以炎帝的名字命名，不僅利于品牌傳播與市場推廣，同時借助炎帝為項目注入了豐富的文化內涵。商業(yè)地產項目的通病是市場培育期較長，繁榮期短且高位運行不穩(wěn)定，同時衰退較快；這一方面有項目開發(fā)的先天不足、同時也有經營與運行的缺陷有關，此外，商業(yè)地產缺乏品牌高度與核心競爭力是其致命的根源，本項目借助炎帝所賦予的民族原始文化精粹，一方面不僅擁有了文化底蘊與內涵的核心競爭力、避免了項目開發(fā)的先天缺陷，為項目的良好運營與健康發(fā)展提供了保障；更重要的是借助文化支撐豐富了商業(yè)內涵與經營元素，開發(fā)更多具有項目特色的產業(yè)升級板塊與業(yè)態(tài)品種；這不僅拓展了項目自身市場生存與發(fā)展空間、提高了綜

　　合抗險能力，同時極大的挖掘與開發(fā)了旅游、文化與商業(yè)效應，帶來不可估量的商業(yè)價值與其它綜合價值回報。

　　3、項目生存的基本經濟基礎分析

　　2008年株洲全市年末總戶數113.6萬戶，總人口381.2萬人，常住人口371萬人，其中市區(qū)年末總戶數30.4萬戶，總人口97.8萬人，常住人口96.2萬人。全市總人口中有城鎮(zhèn)人口186萬人，鄉(xiāng)村人口195.2萬人；城鎮(zhèn)化率為48.8%，提高1.4個百分點。人口增加，人口基數大，推動著株洲房地產業(yè)的快速發(fā)展，加快了房地產的快速消化。

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