2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》沖刺試題
1.某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測(cè)得知其未來3年的凈收益分別為22萬元、25萬元、26萬元，報(bào)酬率為10%。則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。
A.228.23
B.229.36
C.224.74
D.223.63
2.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，不可續(xù)期。包括土地開發(fā)和房屋建造過程，至今已有18年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。
A.457.40
B.476.98
C.686.10
D.715.48
3.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，通過預(yù)測(cè)得到其未來3年的凈收益分別為18萬元、19萬元、23萬元，從未來第4年起，每年凈收益為25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近( )萬元。
A.276
B.283
C.284
D.291
4.下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是( )。
A.某酒店
B.某市圖書館
C.某住宅
D.某寫字樓
5.現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格、特別是具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格，直接取決于其( )，成本的增加一定要對(duì)( )增大有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。
A.效用
B.花費(fèi)的成本
C.市場(chǎng)價(jià)值
D.投資價(jià)值
6.某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田。該項(xiàng)目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。根據(jù)規(guī)定，如按最低標(biāo)準(zhǔn)，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向每個(gè)農(nóng)民支付( )元的安置補(bǔ)助費(fèi)。
A.1000
B.2000
C.4000
D.6000
7.某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費(fèi)用為75萬元，銷售費(fèi)用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發(fā)利潤為( )萬元。(2002年試題)
A.180.0
B.300.0
C.309.0
D.313.2
8.某市區(qū)有一工業(yè)庫房，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場(chǎng)需求，擬改為百貨商店。需評(píng)估該倉庫的公開市場(chǎng)價(jià)值，最適宜采用( )進(jìn)行估價(jià)。
A.比較法
B.成本法
C.假設(shè)開發(fā)法
D.長期趨勢(shì)法
9.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜出租或營業(yè)的'，其價(jià)值適用( )評(píng)估。
A.市場(chǎng)法
B.收益法
C.成本法
D.推測(cè)法
10.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，對(duì)于資金的時(shí)間價(jià)值( )。
A.不必考慮
B.根據(jù)實(shí)際情況而定
C.必須考慮
D.無法確定
答案解析
1. A 【解析】：參見教材P216，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：
2. C 【解析】：參見教材P216，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：
3. A 【解析】：參見教材P220，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%[1-1/(1+8%)35-3]×1/(1+8%)3=278.15(萬元)，選項(xiàng)中最接近的一個(gè)為A，276萬元。
4. B 【解析】：參見教材P271
5. A 【解析】：參見教材P271
6. C 【解析】：按最低標(biāo)準(zhǔn)，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)支付每個(gè)安置農(nóng)民的安置補(bǔ)助費(fèi)=1000元/畝×1畝×4=4000 元。參見教材P275
7. D 【解析】：投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)+銷售費(fèi)用)
開發(fā)利潤=12%×(1000+1500+75+35)=313.2(萬元)。參見教材P283
8. C 【解析】：參見教材P323-324
9. B 【解析】：參見教材P330
10. C 【解析】：參見教材P330
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